今天,我主要是通过北京几个产业板块的发展,与在座的各位分享北京写字楼市场及产业发展方向。

整体包含两个方面,一是北京写字楼的市场环境,二是北京各个区域协同与一体化发展方向。
北京写字楼市场环境

先看一组北京写字楼市场的整体指标,如下表所示:

北京市的办公楼总体量大概是4900万平方米,市值2.5万亿左右。住宅整体套数约750万套,市值30万亿左右。写字楼整体的现金流,即4900万平方米面积所产生的租金,月均大概是90个亿,这是一个大致情况。

写字楼产品不同于住宅产品,主要是用于企业办公使用,无论是自用还是投资,实际上看的都是租金收益。不像住宅那样,受刚需的影响换手率比较高,有像链家、我爱我家成规模的市场化交易机构,相比之下写字楼二手房交易环节还处于零散状态,需求不是很活跃,整体换手率比较低。

在4900万平方米的写字楼里面,大概全北京的注册企业用户一共是77万家,总的从业人口规模有500万人口。相当于解决了北京全市人口中大约五分之一的就业问题。

另外,这4900万平方米的写字楼存量,每年产生的租金收益将近一千个亿。

我们来看整体的市场分布,如上图所示。很明显,北京的三个核心商务区,中关村、金融街和CBD,引领着市场最高的租金水平。由这三个传统的核心商务区衍生形成的多条资本沿线,形成了几个有特色分布的产业外溢沿线,从而产生新型的商务聚集区域,比如石景山、望京、通州、亦庄等。

在几个新兴商务区中,望京租金水平还会稍微高一些,能跟传统商务区有呼应关系,往南租金水平有下降的趋势。

租金水平从侧面反映市场。不论是今年的一些报告、还是跟同行交流,整体反映出来的是今年市场不太好做。成熟区域租金一直处于高位,但很多企业的承受力实际上是有限的,大家整体的感受现在全北京各行各业的钱都不太好赚。

再加上今年北京整体库存较多,包括外围区域、核心区,以及核心区旧改项目的入市,供应量激增,但是企业的需求量没有明显增加,所以空置率从目前来看是有要上升的趋势。

观察今年2017上半年和2016年主要的新增租赁成交区域,做了一个对比:2017年,除CBD商务区之外,上半年呼家楼、亚运村、团结湖等区域成为新增租赁的重要组成部分;增加的主要是以东三环沿线周边的租赁区,外围区域今年的新增租赁没有2016年那么明显。

再看新增企业情况。2017年上半年新增租赁行业面积占比前5位 :非银行金融、计算机、传媒、综合类、商贸零售类。相比2016年,本年度 “非银行金融”“计算机”行业新增租赁占比加大,“传媒” 行业占比下降一半。

需要特别注意的是,相较2016年非银行金融类的租赁面积提升了将近15%。这个会联想到2015年发生“e租宝“骗贷危机,当时政府对于这部分行业管控较严,导致租赁需求较少有关联。但是将近一年的过渡期,到2017年这些行业又开始复苏了。

我们采集了一些大宗交易租赁样本,主要是两千平米以上的租赁企业,对应的是非银行金融、计算机和传媒行业。对比2016年,大宗租赁依旧被非银行金融、计算机、传媒行业占领前三甲,其中非银行金融行业大宗租赁面积占比上升1倍以上。而这个一倍是一个较大的体量,做租赁的同行今天可以找一找这一类客群,他们的租赁需求特别旺盛,并且他们的承租能力也很强。

说到写字楼的销售市场。谈这之前我们先说一个政策,今年3月26号北京政府针对商办市场下了一道行政令,这个行政令主要是管控了商办产品的可居住用途。公寓是2015年左右兴起的办公属性的可居住产品,甚至在2016年有一阵子交易额赶超住宅,可以想象当时它的活跃度有多高。个人估计公寓短时间的急速增量引起了政府的关注,构成政府下令的主要原因,从供给端和需求端两方进行明令管制。

供给端:
未来“商住”产品绝迹,公建产品属性更加单一;最小产权单位门槛提高,流动性降低。

需求端:
通过降低杠杆和购买资质,严控个人投资行为,缩小公建类产品购买受众范围。

我理解政策带来三条重要影响:第一个是市场变小,交易总价箱体上去的时候交易额就跟着下去了;第二是战线拉长,存量市场去化速度下降,导致销售去化周期拉长;第三就是客户结构的转变,新政导致私人投资客户基本绝迹,商办客户由传统的“C端”(个人投资客)为主导,彻底转向“B端”(企业客户)主导,而且购买客户与使用客户高度重合。

受新政影响,2017上半年办公整体市场成交总金额87.6亿元,其中散售市场份额约53亿元,同比2016年同期下降46%。

这就要提到客户结构。我们每年都会采集客户样本,分析购买写字楼的人群和占比情况。写字楼市场一共有四种活跃客户,他们分别是国企央企、上市或准上市公司、高净值私人客户和私人投资客户。但是今年上半年,这四种客户几乎全都不动了。

限购之前,我们在丰台总部基地接了一个办公项目,项目产品分布和区域成熟度都非常棒,限购前我们认为这个项目会破六万,实际上限购之后打算卖五万多,为此我们有一段时间想几个同事去募资一下买一套房,但是在这种市场环境下,项目开盘卖的不是很理想。客户为什么不买呢?实际上,客户的紧张性特别强,在政策下一步的走向不明确的时候他不敢动。这就类似于在过冬的时候都想着如何取暖,不会考虑用什么姿势奔跑。

正如上面提到的政策下发后的三个影响,产品单一了、流通性下来了、市场萎缩了、包括未来客群对象也变了,尤其是一次性的问题非常严重。以前一千万的房子拿五百万,然后用五百万贷款就能买,现在告诉你不能贷款了,只能用一千万的时候,他们就犹豫了,因为以前用五百万,相当于撬动4%到5%的回报率,他还能做,现在要用一千万,投入跟产出关系一下就不对等了。

这一系列的市场变化,整体最核心的就是客户变了。未来这个行业客户只有一种就是企业,未来我们工作开展方式也是围绕企业客户展开,第一是要考虑一个问题,就是一个什么样的区域才能让企业进来,第二是什么样的产品适合企业使用,其实就是这两个问题。在日后的工作中,我们也会重点围绕着区域产业及企业研究等方面深入展开。

带着这两个问题,确定房山区主城区域作为研究对象,我选取了一些城市基础和企业数据,跟大家做个分享。我们先看房山主城区的一些城市基本数据。第一个指标是职住属性。职住往来是企业选址决策重点关注的指标之一。如下图所示房山主城区早高峰流入达36730人次、流出达78068人次,呈现强居住属性,而且活动半径基本在西南区域会比较密集。

第二个指标是金融设施建设。以银行为代表的金融机构网点是评价区域基础设施发达程度的重要指标之一,也是企业选址的重要考察项。房山主城区区域共有76个银行及金融机构,分布密度为0.47个/平方公里,在北京属于偏中后水平,未来还需要改善。

第三个指标是交通配套。作为北京运载量最大的交通工具——地铁承担着城市核心交通工具的角色。轨道交通方面房山还比较全面,房山主城区有9个地铁站,地铁站点密度在北京72个区域中排在7位。

第四个指标是区域协同往来。日常工作时段的人员往来能最直观地反映板块间的产业协同。从日常活动半径来看,与房山主城区区域在工作时段最常发生产业协同的是丰台非核心,黄村,丰科园,房山非核心,岳各庄区域。这个地区的人们不会大批量往东部地区活动,基本还是围在西部地区。

我们再看房山主城区的企业基本数据。这个区域的企业大概有一万家,在北京72个区域中排名25位,排名前五的行业是商贸零售、传媒、建材、建筑和非银行金融,其实还是比较传统的几大行业。房山主城区板块注册资金总额达689亿元,注册资金在一定程度上反映了企业的规模。

我们提到房山主城区的这些指标,其实是想分享在城市产业发展变迁过程里,每一个区域都是参与发展的重要组成部分。写字楼也好,产业园也好,都是作为企业在地理空间上的投影而存在,每个区域里也会有他自身的产业生态,有他自己的生态建设,包括城市基础设施、政策扶持带动等很多方面。

北京的产业协同发展进程

这也是我们要谈的第二个话题——北京的产业协同发展的进程。

北京的产业发展,总结来说是由资本推动商务活动,由此推动了商务区或者写字楼市场的发展,通过各种生意往来的加剧,在商务活动聚集的带动下,形成了极具特色的商务区。

拿三个核心商务区的形成和发展举例子。

东城区包括朝阳内环,最早大概是在1992年的时候中国开始和外国做生意,第一批的外资企业进京。当时他们是沿着机场包括使馆区的资源进入,在东三环形成一个贸易区,后来发展成了CBD商务区;随着政府财政大权收搂,设立中央政务区,沿着西二环,由“中央人民银行”及银行业、证券业、保险业的监管机构为核心,形成金融街商务区;中关村本身有清华、北大等一些高校的人才储备,再加上早期电脑等科技类产品交易的扎堆,随着互联网科技的发展,形成一个人才及技术聚拢,促成了中关村商务区。

最早的发展是以这三个商务区为核心,随着市场发展和产业推动,这三个商务区逐渐形成了一个由东向西的产业闭环。

当一个区域的企业或者产业大规模聚集的时候,首先要考虑区域承载力问题。伴随着特定区域自身供给限制,区域开发供给无法满足需求增长速度,就会产生出企业外溢的需求,形成区域协同发展的趋势。比如:

朝阳区向望京四五环之间做区域内膨胀

海淀区向北清路、山后区做区域内膨胀

丰台与西城形成跨行政区吸纳及一体化,并且协同效应越来越强

下面是我们对三个区域一体化进程趋势的分析,这里用图文的形式展示如下:

聊起房山,房山区有几块我还比较感兴趣,即一区一城的产业规划。第一房山自身的地貌特征,第二就是房山大的战略方向还是科技业衍生相关,第三就是房山的多元化产业。只是现在属于发展初期,规模还不大。最后就是说京津冀的协同发展,包括雄安新区。其实从前三个核心商务区的发展进程来看的话,目前房山区承接着西部向南的发展变迁,迎合着中关村的科技产业,迎合着金融街向总部基地服务业的变迁,再加上迎接京津冀协同发展的一个窗口,其实这是一个产业链之路,如果这个产业链做起来,房山未来的市场空间还是很大的。

文章来源于:选址960公众号