日前,SOHO中国决定将位于上海市的凌空SOHO项目出售予基汇资本,总对价逾49亿元。   

基汇资本这几年在中国境内核心城市密集收购了大量商业物业,其也是主导收购李嘉诚家族位于北京的盈科中心的资本方。   

据《中国经营报》记者不完全统计公开披露的收购案,从2007年起至今的10年时间里,基汇资本在北京、上海、广州等3个一线城市至少配置了200亿元资金用于收购商业物业,并且在2013年开始愈加活跃。   

至2013年底,基汇资本已经募集设立了4支房地产基金专门用于收购大中华区和亚太地区的房地产项目。与中国内地房地产并购基金运作不同,基汇资本大量加配杠杆收购资金均从境外金融机构获取低息贷款。   

“境外房地产基金从境外银行获取并购贷款的加权融资成本只有4.5%左右,相比中国境内并购贷款利率成本为低,融资优势非常明显。”高和资本执行合伙人周以升告诉《中国经营报》记者,“虽然贷款资金和商业资产之间形成一定期限错配,但是境外金融机构之间的并购贷款业务竞争激烈,贷款到期可以寻求展期或再融资。”   

承债式收购项目物业   

《中国经营报》记者获悉,基汇资本日前在广州完成了大马站商业中心项目收购,具体交易金额不详。这宗商办物业占地1500平方米,地上总建筑面积1.6万平方米。   

收购大马站商业中心项目已经是基汇资本今年在广州完成的第二笔物业交易。今年初,基汇资本在广州出售了荔湾区西城都荟广场项目,交易对价40.65亿元,其中包括16.45亿元银行贷款及逾1亿元税项。   

基汇资本在2013年8月底接手和记黄埔收购了广州荔湾区西城都荟广场项目,总代价26亿元,其中包括1.9亿元股东贷款。   
交易代价扣除贷款后,基汇资本出售广州西城都荟广场项目的股权部分对价为24.2亿元,近3年前收购该项目不含股东贷款的股权对价为24.1亿元,价格持平。但《中国经营报》记者尚不清楚基汇资本收购西城都荟广场时项目公司有无欠付其他贷款,也暂未获悉该公司进一步答复。   

基汇资本日前也是通过承债方式收购了凌空SOHO项目,总对价49.44亿元里,项目公司股权部分对价29.54亿元,未偿还境内银行贷款本金19.9亿元。SOHO中国在该项目累计投入成本为27亿元,公司预计这次出售将录得3.67亿元毛利润。   
经《中国经营报》记者统计,基汇资本先后在中国境内(不含香港)投资了24宗物业项目,已经实现了9宗物业资产退出。   

基汇资本在上海最早获取的一宗物业是东海商都项目,2005年前后买入时对价9亿元,之后基汇资本又继续投入了4亿元改造装修为“353广场”,并在2012年底将其以24亿元价格出售。   

如果不计入“353广场”项目持有期间的运营开支及租金收入,仅参考物业买入及退出价格,基汇资本持有该项目年化复合资产增值率超过了9%;如果叠加租金收益的资本化率,预计“353广场”项目持有期间的投资回报率在10%以上。   

除了广州荔湾区西城都荟广场项目,基汇资本与李嘉诚家族完成了另一笔重大交易,其在2014年以逾57亿元收购了北京盈科中心。   

商业地产服务机构戴德梁行一位人士告诉《中国经营报》记者,盈科中心出售之前商场部分一直空置,基汇资本收购后经过3年时间改造及提升物业管理,目前商场部分实现满租,平均租金提升至260元/月·平方米。“收购改造3年后,以现有租金水平重估盈科中心资产价值,至少增长了40%。”   
《中国经营报》记者向基汇资本进一步求证旗下房地产基金在境内投资规模及运作方式,对方已经获悉采访提纲,但截至发稿,暂未回复。   

加配60%并购贷杠杆   

为了收购中国境内这些物业项目,基汇资本在筹集资金方式上加配了境内外银行并购贷款。   

基汇资本9.28亿美元收购北京盈科中心项目时,筹集了总计6.07亿美元3年期双币贷款融资,其中包括5.26亿美元离岸贷款额度,以及5亿元人民币(约合8100万美元)本地贷款额度。   

据《中国经营报》记者进一步了解,离岸贷款部分是由国泰世华银行、中信银行(国际)、大新银行以及新加坡大华银行担任牵头行兼簿记行,本地贷款部分是由国泰世华银行、中信银行及新加坡大华银行担任牵头行兼簿记行。   

5.26亿美元离岸子弹式贷款(到期一次性偿本付息)利率较伦敦银行间拆放利率(Libor)加码385个基点,这笔离岸美元贷款的利率约4.4%左右,并取得了多家海外上市企业股票作为担保品。   

基汇资本为收购广州荔湾区西城都荟广场项目也安排了一笔2.38亿美元3年期境外贷款。这项子弹式定期贷款由大华银行和大丰银行共同担当牵头行。贷款利率较伦敦银行间拆放利率(Libor)加码约370个基点,综合贷款利率成本约为4%。   

《中国经营报》记者按照基汇资本收购北京盈科中心代价9.28亿美元,及收购广州荔湾区西城都荟广场项目代价4.2亿美元,并且分别安排6.07亿美元和2.38亿美元并购贷款计算,其在中国内地收购物业项目加配并购贷款杠杆比率为60%左右。

至2013年,基汇资本已经设立了4支房地产基金以收购中国境内的物业资产。据悉,基汇资本2013年10月底设立募集第四支房地产基金时,募集股本达到了10.25亿美元,是当时基汇资本旗下股本金额最高的一支房地产基金,采用机会型投资策略。   

如果按照60%贷款额度加配杠杆用以收购物业,这支房地产基金放大杠杆后用以配置项目资金的总投资规模将超过25亿美元。   

“这些机会型投资策略基金的物业资产买售具体要根据市场行情具体判断,市场向好的时候,可以选择买入一年后就立刻转手卖掉,市场上涨比较慢,3年期贷款融资到期后可以继续持有一段时间。”一位房地产服务机构人士告诉《中国经营报》记者,“每个节点考量的因素很多。”   

据《中国经营报》记者了解,境外成熟的房地产私募基金根据投资标的特性、收益来源和杠杆比例,主要区分为核心投资策略基金、增值型投资策略基金和机会型投资策略基金。基汇资本在中国境内的房地产基金多采取增值型投资策略,即适当时机买入有潜力的资产,改造、装修和运营以提升资产价值,择机出售套现。

文章来源:中国经营网