随着房地产存量市场的到来,其赖以生存的金融市场也在发生着一场变革。在实物资产转向证券市场的同时,对物业价值的关注也从交易价值转向运营价值,从关注某一时点价值,转为发展周期价值。

近日,兴业银行北京分行邀请仲量联行企业评估及咨询部,为其员工举办资产证券化在线培训。仲量联行企业评估及咨询部副董事温馨、副董事韩晶和项目经理张波应邀分享了资产证券化操作思路及市场展望等话题。

 

资产证券化的基石:基础资产选择及评估

资产证券化是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持,通过结构化的方式进行信用征集,在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

仲量联行副董事韩晶指出:从业务链角度看,基础资产的选择与合理评估是资产证券化的起点和前提。评估房地产资产在考虑其物业价值、收益、成本的同时,也应考虑包括市场环境在内的影响因素,并对各类指标进行横纵向对比。

张波则进一步指出,合理地评估资产价值是资产证券化的重点事项之一。选择合理的评估方法,一方面有利于更好地反应物业的真实价值,另一方面也能够给与监管层准确的回应。

在资产证券化估值中,我们将关注四大方面,分别是交易背景及物业运营模式调查、权属文件的核查、估值模型的建立及重要参数的选取。张波指出,资产担保证券(ABS)及商业抵押担保证券(CMBS)的成功发行需要具备资质的评估机构提供可靠、准确的估值判断,方能实现盘活存量资产、优化资金流动性、锁定利润和提高财务表现的目的。

资产证券化估值的技术思路

 

资产证券化后会怎样?

对于企业而言,资产证券化只是开始。由于资产证券化的基础是资产所产生的现金流,如何对基础资产进行运营及管理,将是项目长期发展成败的关键。

就物业资产而言,投后管理才是保证现金流的法宝。随着房地产市场从增量向存量市场转化,从开发向管理模式转变,各方需着眼于资产证券化完整的业务链条。事实上,这正是仲量联行的优势。通过整合各业务线资源,能够为客户提供投资阶段、运营阶段、融资阶段以及退出阶段的一站式解决方案。

仲量联行此前也受邀为华为、中国海油石油等大型企业集团进行过培训,并与之进行深入交流后得出相关结论。随着资产证券化产品的增加,房地产资产管理也应进一步迈向专业管理发展。

“资产证券化产品能为项目经营提供长期稳定融资,良好的资产运营管理为项目提供稳定的现金流和收益。两者结合,是未来大势所趋。”

文章来源:仲量联行JLL