前言:

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北京住宅市场限购再升级,商业地产是否迎来利好?

17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。此次调控最核心的“杀招”有两点,也就是常说的“认房又认贷”以及提高二套房的首付比例。原文为:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时,暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

由于北京市住宅商品房价已经高到一定水平,大大降低了首次置业者购买商品房的能力。因此长期以来支撑市场购买的主力需求为改善型、置换型购买。此次调控政策下,大部分的准购房者被动增加了首付比例以及还款金额,无疑削弱了市场需求,住宅市场晴转多云已成定局。

这个背景下,会有大量的市场资金被挤压到商业地产领域吗?

由此释放的资金大部分都是以置换、改善、学区为导向的刚需,不是投资行为,那么暂时不买房了,会去购买写字楼、商铺吗?基本不会!

退一步,即便是以投资为出发点去购买住宅的这部分资金,会去转向投资商业地产吗?我想无论从对业态的基本认识上,还是从商业地产投资的操作难度上,恐怕都要好好地犹豫一下。商业地产重度运营属性,决定了收益难度、增值幅度、增值周期,现在看起来远不如之前的住宅来的实惠些,这些资金会快速习惯和接受吗?我想这需要一个市场教育的过程。

从供应层面看,现在北京市场上能够被个人投资购买的优质写字楼、商业地产,太少了。尤其是真正优质的写字楼,从卖家心态上就倾向于整售给大型机构,退而求其次才会考虑散售,关键也是政策限制,往往地方政府不允许写字楼散售给个人,比如通州,明确规定写字楼不可以卖给个人。

以老毕看来,写字楼市场从供应量、收益水平、回报周期、运作方式等几个层面看,目前还不会成为个人作为投资品类的主流选择。

长期来看,解决社会资金投资商业地产的通道问题,根本办法只有资产证券化,统一的专业机构管理所形成的现金收益和资产增值相结合,方为治本良方。

体验业态打造提升商业价值,写字楼运营创新路在哪里?

本周五,参加知学学院组织的“体验业态与商业价值提升”的培训、研讨会,首先感谢主办方的辛苦组织,我的总结是“开眼界、开脑洞”。

未来哪些商业业态会被“免费”提供?电影?唱K?台湾“好样”执着的匠人精神如何在商业领域实现突围?购物中心里面还有哪些想不到的服务被提供?胡桃里餐厅实质上是一家演艺公司吗?川菜配红酒火了,还有哪些混搭可以尝试?奢侈品减少开店那么如何实现增长呢?零售跟餐饮的地域差异有多大呢?

由于不是从事商业领域的专职工作,因此,内在的规律也不是很懂,慢慢学习吧,但是我想,无论是商业还是写字楼,都应该从提升用户体验角度去入手,来改善经营能力,当下火热的联合办公,也正式迎合了新一代消费群体的需求。

有一点体会跟同仁分享。住宅、写字楼、商业,这三个业态从空间“开放度”来说,是递增的。开放度最大的商业,追求的是客群、用户的流动性,写字楼运营则偏于“半开放”,写字楼运营的内向型服务特质与商业管理的外向型互动逻辑,从底层上就不一样。既要保持办公的私密属性,又要有效管理访客、组织互动体验。商业运营商可以在很大程度上去考虑支配用户的时间,而写字楼管理者则不可以。我想,“开放度”出发点的不同,是写字楼与商业运营创新的根本差异之一。

酒店改写字楼成为市场热点,” 职住平衡”应该在多大尺度内实现?

酒店改造成为写字楼首先将成为市场热点。京城腹地的长安街,传统的五星级酒店北京国际饭店,约有20000平米的中间楼层将会改变用途为办公。京通路老牌饭店华润饭店,正在紧锣密鼓地改造进行中。东四环某知名社区临街酒店被投资机构收购后,也将变更用途为办公,目前正在前期定位中。其他几个我听说的“酒改写”的案例还不方便透漏。

酒店由于原有的硬件设施和软件服务水平相对较高,而从投资收益角度来说,当下的写字楼市场前景也的确比酒店要好些,因此,“酒改写”是具备充足动力的。但从技术环节大家都在考虑以下几点。首先是不是整栋全部改造为写字楼?这跟原有酒店的位置、建筑、服务、周边配套等均有密切关联。其次保留部分原有的酒店?还是将部分酒店改成长租公寓?这也跟未来的客群定位紧密联系。工作与居住应该在多大尺度上实现“职住平衡”?居住、工作、商业之间的关系该如何协调?

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